BOUW
BEGELEIDING
Inleiding:
Alhoewel de term Bouw/Project
Begeleiding meer bekend begint te worden, is het duidelijk dat nog veel mensen
niet precies weten wat deze dienstverlening inhoudt.
Misschien het meest belangrijke punt
is te weten dat alle diensten hetzelfde oogmerk hebben, namelijk om de klant te
vertegenwoordigen en zijn belangen te behartigen gedurende de gehele
verbintenis.
Zoals het woord aangeeft is een
project manager een adviseur of firma aangesteld door de klant om het gehele
project te coördineren, overzien en te controleren, inclusief alle andere
daarbij betrokken partijen zoals architect,
bouwer, enz.
De project manager fungeert eveneens
als de centrale figuur en neemt de verantwoordelijkheid op zich, naast andere
zaken, dat de wensen van de klant doorgegeven en geïntegreerd worden in de
werkzaamheden.
Naast deze service, bieden vele
management firmas en zeker bouwbegeleiders hun kennis aan en zijn een bron van
informatie betreffende de te volgen procedures, de juridische en kosten kant.
De bedoeling van deze adviserende dienst is om de klant een totaal inzicht te
geven wat er bij komt kijken en welke kosten er aan verbonden zijn voordat men
een verplichting aangaat.
Concluderend kan men zonder enige
twijfel zeggen dat een klant die een project overweegt, hetzij privé of project
ontwikkeling, klein of groot, in ieder geval een eerste advies dient te hebben
voordat hij aan een onbekend avontuur
begint.
De
start:
Bouwbegeleiding kan natuurlijk pas van
start gaan wanneer men éénmaal eigenaar is geworden van een bouwkavel of een
terrein waar op gebouwd kan worden of waar een bestaand huis verbouwd mag
worden. Men heeft dan in principe al de keus gemaakt of het onroerend goed op
uw eigen naam is gekocht of mogelijk via een off-shore constructie.
Aangezien deze fase onder het
hoofdstuk makelaardij valt wordt dat in een ander artikel besproken.
Gewaarschuwd dient te worden voor het
feit dat men geen grondstuk koopt voordat men er zeker van is dat men daar
werkelijk op mag bouwen.
De bouwbegeleider zal u helpen met de
volgende processen.
Waar
mag men en kan
men bouwen.
Koopt men een bouwkavel in een
urbanisatie (residentiële woonwijk) dan ligt daar meestal vast wat en hoeveel
men er op bouwen. Het aantal m² dat bezet mag worden of het % van het totaal
dat gebruikt mag worden, het totaal aantal m² dat gebouwd mag worden indien er
meer dan 1 verdieping gebouwd mag worden en eventuele andere aanvullende
voorwaarden.
Het is o.a. de taak van de architect
om dit uit te zoeken. Hij moet immers een project indienen conform de bestaande
bestemmingsplannen voor die bepaalde urbanisatie.
Het kiezen van een architect is een
belangrijke fase Aangezien er magie moet zijn tussen klant en architect.
De architect fase is een tamelijk
langdurige aangelegenheid zeker als men bouwt buiten een reeds goedgekeurde
urbanisatie. Daarnaast zijn er duidelijk verschillen in snelheid tussen de éne
en de andere gemeente.
De architect kan meestal pas an de slag als hij het
terrein heeft gezien en vaak is het nodig om een topografisch plan te laten
door een topograaf.
v
De
architect maakt een schets
v
De
klant heeft een eerste indruk van het werk en de ideeën van de architect
v
Wijzigingen
worden besproken en doorgevoerd.
v
Men
is het eens over het definitieve concept
v
De
architect prepareert de definitieve plannen
v
Deze
worden ingediend bij de plaatselijke gemeente
v
Afhankelijk
van het gebied dienen deze binnen een bepaalde periode te worden goedgekeurd.
v
De
architect begint met het voorbereiden van wat wij de specialisatie tekeningen noemen.
Deze bestaan uit:
Ø
de
projecten voor fundering en betonconstructies (ijzertekeningen),
Ø
projecten
voor water en riolering
Ø
project
voor termische isolatie
Ø
projecten
voor telefoon en electriciteit
Ook deze plannen dienen binnen een
bepaalde termijn ingediend worden en ook hier is eerst goedkeuring van de
overhead vereist voordat men kan
beginnen.
Eventueel maakt de architect nog de
volgende projecten die echter meestal door gespecialiseerde bedrijven worden
gemaakt.
Ø
eventueel
projecten voor gas of gastank
Ø
centrale
verwarming
Ø
veiligheid
= alarmsysteem
Ø
buitenwerken
zoals b.v. tuinaanleg
Is de tweede fase van goedkeuring éénmaal onderweg dan kan men gaan denken aan het vinden van een
bouwer en het verkrijgen van prijsopgaves voor de bouw. Zeker op dit moment zal
het niet eenvoudig zijn om de misschien gewenste bouwer te kunnen vinden. De
meeste goede bouwers zijn druk en hebben voor jaren werk.
Een goede prijsopgaaf van een bouwer kan pas verkregen worden indien er een goed
bestek is. In Portugal
is het vaak anders dan in Nederland.
Het bestek zoals wij dat in Nederland
kennen is hier vaak niet aanwezig. Ook is de functie van de architect geheel
anders: Hij begeleidt in principe de bouw niet vandaar dat u een bouwbegeleider
vaak nodig heeft. Men kan
wel afspraken maken met de architect maar de meesten hebben daar gewoon physiek
de tijd niet voor.
In prijsopgaves kunnen in Portugal grote verschillen zitten.
De redenen kunnen verschillend zijn en in zijn algemeenheid kan men stellen dat de goedkoopste niet
altijd de slechtse is en de duurste niet altijd de beste. Aanbesteding van een
bouw hoeft zoals men misschien in Nederland
gewend is niet altijd naar de goedkoopste te gaan.
Sommige bouwers zijn duurder omdat ze een grotere en duurdere
infrastructuur kunnen hebben. Zoals eigen kantoor, secetaresses, eigen
wagenpark etc. Bouwen is niet echt goedkoop meer en voor goede bouw moet men
tegenwoordig toch al rekenen op € 750 - € 800 p/m²,
exclusieve VAT/BTW. Deze prijs betreft alleen de bouw onder kap, overdekte
terrassen en terrassen zijn natuurlijk goedkoper. Een veel gestelde vraag die
men stelt is wat kost bouwen van een his van b.v. 100m². Indien het antwoord is
€ 750 p/m² denk men dat de bouw van het huis € 75.000 kost.
Men vergeet alle verdere bijkomende kosten:
1) Kosten van architect van tussen de 5 en 10%
2) Kosten voor bouw en andere vergunningen
3) Kosten voor extra watervoorziening
4) Kosten voor verwarming (meestal niet in bouwprijs
inbegrepen)
5) Kosten van bouwen van terrassen
6) Kosten van een zwembad
7) Kosten van oprijlaan
8) Kosten van perceel afscheiding
9) Kosten van extra toegangspoort met hek, al dan niet
electrische
10) Kosten van aanleg voor tuin en irrigatie
11)
Kosten van Ingenieur
tijdens de bouw
12)
Kosten voor
waterverzachter
13)
Kosten voor centarle of
vloerverwarming
14)
Kosten voor alarmsysteem
15) Kosten van satelliet en audio installatie
16) Kosten verbonden aan de juridische begeleiding en
legalisering van het huis bij alle competente authoriteiten.
17) Kosten voor bouwbegeleiding
Meestal komt het voor dat tijdens de bouw veranderingen worden voorgesteld en
doorgevoerd want het lezen van een plan op tekening en de werkelijkheid
verschillen vaak nogal van elkaar. Dat zou kunnen betekenen dat we geheel
opnieuw door alle goedkeuring moeten. Soms hebben kleine veranderingen
verstrekken gevolgen en ik zal 1 voorbeeld noemen.
Vb. Stel men heeft een project goedgekeurd met een ovaal zwembad en men
besluit tijdens de bouw dat een rechthoekig zwembad toch beter of practischer
is. Dit zou kunnen betekenen dat we geheel opnieuw door het goedkeuringsproces
moeten want de ijzerconstructies voor een oval zwembad zijn anders dan voor een
rechthoekig. Dit kan
heel veel extra werk betekenen want ondanks het feit dat het de bouwer weinig
uitmaakt zitten we op het einde van de dag met het feit dat we het meest
belangrijke document moeten krijgen zonder welke we later niet kunnen verkopen.
Ik heb het hierover de woon of gebruiksvergunning
(Licença de Habitação of Utalização).
Het woord woonvergunning heeft hier een andere betekenis dan in Nederland. Hier betekent
het een vergunning van de plaatselijke gemeente dat het huis/project is gebouwd
conform de plannen zoals goedgekeurd door de gemeente.
Het einde van het verhaal is natuurlijk dat men een grote investering
doet en dat deze natuurlijk ook 100% juridisch in orde moet zijn.
Het is de taak van uw bouwbegeleider om daar voor te
zorgen.
|