spacer 
previsao.info home roban lagos officeyour portugal information source to real estate and living in portugal
www.roban.eu
spacer spacer spacer
  SELECTEER CATEGORIE:
spacer
spacer
 
spacer
spacer

spacer

   

001-E Introduction : Home
011-E Property Management Contract : 010-E-Our activities
101-E Short term Rentals : 100-E-Lettings & Rentals
022-E Translations : 010-E-Our activities
012-E Tax Returns : 010-E-Our activities
129-E Price list : 120-E-Other services
123-E Assistance with the sale : 120-E-Other services
124-E Assistance with purchase. : 120-E-Other services
002-E More about Us : Home
032-E Garden Maintanence : 030-E-Your Home
031-E Swimming pool maintanence : 030-E-Your Home
020-E Valuations : 010-E-Our activities
103-E Long term rentals : 100-E-Lettings & Rentals
014-E Taxation on Rental Income : 110-E-Tax services
041-E Electricity : 040-E-Utilities
043-E Water : 040-E-Utilities
042-E Gas : 040-E-Utilities
044-E Telephone : 040-E-Utilities
131-E Car Issues : 130-E-Transport
132-E Renting a car : 130-E-Transport
061-E Multi Risk House Insurance : 060-E-Insurances
065-E Insurance staff : 060-E-Insurances
053-E Social Security staff : 050-E-Staff
111-E Rates : 110-E-Tax services
045-E Alarm system - House protection : 040-E-Utilities
035-E Repair and Maintenance : 030-E-Your Home
071-E Borehole or Well : 070-E-Water issues
073-E Water softenors and other : 070-E-Water issues
074-E Purification system : 070-E-Water issues
081-E Central Heating : 080-E-Heating & Cooling
084-E AirCo : 080-E-Heating & Cooling
046-E Log fire or woodburning stove : 040-E-Utilities
091-E Internet & Broadband : 090-E-TV-Sat-Communication
093-E Satelite reception : 090-E-TV-Sat-Communication
092-E Cable television : 090-E-TV-Sat-Communication
131-E Own car : 130-E-Transport
033-E Cleaning lady or company : 030-E-Your Home
046-E Logs : 080-E-Heating & Cooling
104-E Tax on Rental Income : 110-E-Tax services
105-E The whole picture about rentals : 100-E-Lettings & Rentals
102-E License for Rentals : 100-E-Lettings & Rentals
034-E Condominium rules : 030-E-Your Home
062-E Health Insurances : 060-E-Insurances
141-E School system in Portugal : 140-E-Education
063-E Car Insurance : 060-E-Insurances
064-E Travel Insurance : 060-E-Insurances
151-E ECOVIA - Cycling track - : 150-E-Miscalleneous
019-E Project Management : 010-E-Our activities
015-E The Marketing of your property : 010-E-Our activities
106-E Holiday Letting Licenses : 100-E-Lettings & Rentals
041-E Electricity : 040-E-Utilities
113-E Fiscal Representation : 110-E-Tax services
101-E Application AL License : 100-E-Lettings & Rentals
021-E Fiscal Representation : 010-E-Our activities
112-E Tax Returns : 110-E-Tax services

001-D Introductie : Home
017-D Permanent naar Portugal verhuizen : 010-D-Onze activiteiten
123-D Assistentie bij verkoop : 120-D-Andere Diensten
Erfbelasting : 110-D-Belasting diensten
002-D Meer over ons : Home
013-D Verplichtingen bij Huur en Verhuur : 010-D-Onze activiteiten
093-D Satelliet televisie en posities : 090-D-Com-Sat-TV
021-D Belastingvertegenwoordiging : 010-D-Onze activiteiten
101-D AL Vergunning : 100-D-Huur en Verhuur
020-D Bemiddeling bij verhuur : 010-D-Onze activiteiten
019-D Bouwbegeiding : 010-D-Onze activiteiten
011-D Onroerend goed beheer : 010-D-Onze activiteiten
015-D Marketing verkoop o.g. : 010-D-Onze activiteiten
016-D Aankoop van O.G. : 010-D-Onze activiteiten
121-D Assistentie bij maken testament : 120-D-Andere Diensten
113-D Belastingvertegenwoordiging : 110-D-Belasting diensten
042-D Gas : 040-D-Nutsvoorzieningen
043.D Water : 040-D-Nutsvoorzieningen
041-D Electriciteit : 040-D-Nutsvoorzieningen
014-D Jaarlijkse Assistentie : 010-D-Onze activiteiten
124-D Assistentie bij aankoop : 120-D-Andere Diensten
112-D Belastingaangiftes : 110-D-Belasting diensten
122-D Vertalingen : 120-D-Andere Diensten

spacer spacer spacer

print article019-D Bouwbegeiding

spacer
spacer

BOUW BEGELEIDING

   

Inleiding:

 

Alhoewel de term Bouw/Project Begeleiding meer bekend begint te worden, is het duidelijk dat nog veel mensen niet precies weten wat deze dienstverlening inhoudt.

Misschien het meest belangrijke punt is te weten dat alle diensten hetzelfde oogmerk hebben, namelijk om de klant te vertegenwoordigen en zijn belangen te behartigen gedurende de gehele verbintenis.

Zoals het woord aangeeft is een project manager een adviseur of firma aangesteld door de klant om het gehele project te coördineren, overzien en te controleren, inclusief alle andere daarbij betrokken partijen zoals architect,  bouwer, enz.

De project manager fungeert eveneens als de centrale figuur en neemt de verantwoordelijkheid op zich, naast andere zaken, dat de wensen van de klant doorgegeven en geïntegreerd worden in de werkzaamheden.

Naast deze service, bieden vele management firmas en zeker bouwbegeleiders hun kennis aan en zijn een bron van informatie betreffende de te volgen procedures, de juridische en kosten kant. De bedoeling van deze adviserende dienst is om de klant een totaal inzicht te geven wat er bij komt kijken en welke kosten er aan verbonden zijn voordat men een verplichting aangaat.

Concluderend kan men zonder enige twijfel zeggen dat een klant die een project overweegt, hetzij privé of project ontwikkeling, klein of groot, in ieder geval een eerste advies dient te hebben voordat hij aan een onbekend  avontuur begint.

 

De start:

 

Bouwbegeleiding kan natuurlijk pas van start gaan wanneer men éénmaal eigenaar is geworden van een bouwkavel of een terrein waar op gebouwd kan worden of waar een bestaand huis verbouwd mag worden. Men heeft dan in principe al de keus gemaakt of het onroerend goed op uw eigen naam is gekocht of mogelijk via een off-shore constructie.

Aangezien deze fase onder het hoofdstuk makelaardij valt wordt dat in een ander artikel besproken.

Gewaarschuwd dient te worden voor het feit dat men geen grondstuk koopt voordat men er zeker van is dat men daar werkelijk op mag bouwen.

 

De bouwbegeleider zal u helpen met de volgende processen.

 

Waar mag men en kan men bouwen.

 

Koopt men een bouwkavel in een urbanisatie (residentiële woonwijk) dan ligt daar meestal vast wat en hoeveel men er op bouwen. Het aantal m² dat bezet mag worden of het % van het totaal dat gebruikt mag worden, het totaal aantal m² dat gebouwd mag worden indien er meer dan 1 verdieping gebouwd mag worden en eventuele andere aanvullende voorwaarden.

 

Het is o.a. de taak van de architect om dit uit te zoeken. Hij moet immers een project indienen conform de bestaande bestemmingsplannen voor die bepaalde urbanisatie.

Het kiezen van een architect is een belangrijke fase Aangezien er magie moet zijn tussen klant en architect.

De architect fase is een tamelijk langdurige aangelegenheid zeker als men bouwt buiten een reeds goedgekeurde urbanisatie. Daarnaast zijn er duidelijk verschillen in snelheid tussen de éne en de andere gemeente.

 

De architect kan meestal pas an de slag als hij het terrein heeft gezien en vaak is het nodig om een topografisch plan te laten door een topograaf.

v  De architect maakt een schets

v  De klant heeft een eerste indruk van het werk en de ideeën van de architect

v  Wijzigingen worden besproken en doorgevoerd.

v  Men is het eens over het definitieve concept

v  De architect prepareert de definitieve plannen

v  Deze worden ingediend bij de plaatselijke gemeente

v  Afhankelijk van het gebied dienen deze binnen een bepaalde periode te worden goedgekeurd.

v  De architect begint met het voorbereiden van wat wij de specialisatie tekeningen noemen. Deze bestaan uit:

Ø  de projecten voor fundering en betonconstructies (ijzertekeningen),

Ø  projecten voor water en riolering

Ø  project voor termische isolatie

Ø  projecten voor telefoon en electriciteit

 

Ook deze plannen dienen binnen een bepaalde termijn ingediend worden en ook hier is eerst goedkeuring van de overhead vereist voordat men kan beginnen.

 

Eventueel maakt de architect nog de volgende projecten die echter meestal door gespecialiseerde bedrijven worden gemaakt.

Ø  eventueel projecten voor gas of gastank

Ø  centrale verwarming

Ø  veiligheid = alarmsysteem

Ø  buitenwerken zoals b.v. tuinaanleg

 

Is de tweede fase van goedkeuring éénmaal onderweg dan kan men gaan denken aan het vinden van een bouwer en het verkrijgen van prijsopgaves voor de bouw. Zeker op dit moment zal het niet eenvoudig zijn om de misschien gewenste bouwer te kunnen vinden. De meeste goede bouwers zijn druk en hebben voor jaren werk.

 

Een goede prijsopgaaf van een bouwer kan pas verkregen worden indien er een goed bestek is. In Portugal is het vaak anders dan in Nederland. Het bestek zoals wij dat in Nederland kennen is hier vaak niet aanwezig. Ook is de functie van de architect geheel anders: Hij begeleidt in principe de bouw niet vandaar dat u een bouwbegeleider vaak nodig heeft. Men kan wel afspraken maken met de architect maar de meesten hebben daar gewoon physiek de tijd niet voor.

In prijsopgaves kunnen in Portugal grote verschillen zitten. De redenen kunnen verschillend zijn en in zijn algemeenheid kan men stellen dat de goedkoopste niet altijd de slechtse is en de duurste niet altijd de beste. Aanbesteding van een bouw hoeft zoals men misschien in Nederland gewend is niet altijd naar de goedkoopste te gaan.

Sommige bouwers zijn duurder omdat ze een grotere en duurdere infrastructuur kunnen hebben. Zoals eigen kantoor, secetaresses, eigen wagenpark etc. Bouwen is niet echt goedkoop meer en voor goede bouw moet men tegenwoordig toch al rekenen op 750 - 800 p/m², exclusieve VAT/BTW. Deze prijs betreft alleen de bouw onder kap, overdekte terrassen en terrassen zijn natuurlijk goedkoper. Een veel gestelde vraag die men stelt is wat kost bouwen van een his van b.v. 100m². Indien het antwoord is 750 p/m² denk men dat de bouw van het huis € 75.000 kost.

Men vergeet alle verdere bijkomende kosten:

1)     Kosten van architect van tussen de 5 en 10%

2)     Kosten voor bouw en andere vergunningen

3)     Kosten voor extra watervoorziening

4)     Kosten voor verwarming (meestal niet in bouwprijs inbegrepen)

5)     Kosten van bouwen van terrassen

6)     Kosten van een zwembad

7)     Kosten van oprijlaan

8)     Kosten van perceel afscheiding

9)     Kosten van extra toegangspoort met hek, al dan niet electrische

10)  Kosten van aanleg voor tuin en irrigatie

11)  Kosten van Ingenieur tijdens de bouw

12)  Kosten voor waterverzachter

13)  Kosten voor centarle of vloerverwarming

14)  Kosten voor alarmsysteem

15)  Kosten van satelliet en audio installatie

16)  Kosten verbonden aan de juridische begeleiding en legalisering van het huis bij alle competente authoriteiten.

17)  Kosten voor bouwbegeleiding

 

Meestal komt het voor dat tijdens de bouw  veranderingen worden voorgesteld en doorgevoerd want het lezen van een plan op tekening en de werkelijkheid verschillen vaak nogal van elkaar. Dat zou kunnen betekenen dat we geheel opnieuw door alle goedkeuring moeten. Soms hebben kleine veranderingen verstrekken gevolgen en ik zal 1 voorbeeld noemen.

Vb. Stel men heeft een project goedgekeurd met een ovaal zwembad en men besluit tijdens de bouw dat een rechthoekig zwembad toch beter of practischer is. Dit zou kunnen betekenen dat we geheel opnieuw door het goedkeuringsproces moeten want de ijzerconstructies voor een oval zwembad zijn anders dan voor een rechthoekig. Dit kan heel veel extra werk betekenen want ondanks het feit dat het de bouwer weinig uitmaakt zitten we op het einde van de dag met het feit dat we het meest belangrijke document moeten krijgen zonder welke we later niet kunnen verkopen. Ik heb het hierover de woon of gebruiksvergunning (Licença de Habitação of Utalização).

 

Het woord woonvergunning heeft hier een andere betekenis dan in Nederland. Hier betekent het een vergunning van de plaatselijke gemeente dat het huis/project is gebouwd conform de plannen zoals goedgekeurd door de gemeente.

 

Het einde van het verhaal is natuurlijk dat men een grote investering doet en dat deze natuurlijk ook 100% juridisch in orde moet zijn.

 

Het is de taak van uw bouwbegeleider om daar voor te zorgen.

 

Datum ingevoerd: 28 October 2017
Voor het laatst bijgewerkt: 30 October 2017
 
In geval van vragen of opmerkingen aangaande dit artikel? email mij

 

print article

spacer
spacer spacer
spacer
spacer spacer
spacer
| Face Book ROBAN | Real Estate Activities | Real Estate | Info Topics | Rental Algarve |
spacer
Copyright © 2002-2019 ROBAN ReAct Ldª. All rights reserved. Legal Notices | Privacy Policy
Protected by the copyright laws of the EU and by international treaties.