spacer 
previsao.info home roban lagos officeyour portugal information source to real estate and living in portugal
www.roban.eu
spacer spacer spacer
  SELECTEER CATEGORIE:
spacer
spacer
 
spacer
spacer

spacer

   

001-E Introduction : Home
011-E Property Management Contract : 010-E-Our activities
101-E Short term Rentals : 100-E-Lettings & Rentals
022-E Translations : 010-E-Our activities
012-E Tax Returns : 010-E-Our activities
129-E Price list : 120-E-Other services
123-E Assistance with the sale : 120-E-Other services
124-E Assistance with purchase. : 120-E-Other services
002-E More about Us : Home
032-E Garden Maintanence : 030-E-Your Home
031-E Swimming pool maintanence : 030-E-Your Home
020-E Valuations : 010-E-Our activities
103-E Long term rentals : 100-E-Lettings & Rentals
014-E Taxation on Rental Income : 110-E-Tax services
041-E Electricity : 040-E-Utilities
043-E Water : 040-E-Utilities
042-E Gas : 040-E-Utilities
044-E Telephone : 040-E-Utilities
131-E Car Issues : 130-E-Transport
132-E Renting a car : 130-E-Transport
061-E Multi Risk House Insurance : 060-E-Insurances
065-E Insurance staff : 060-E-Insurances
053-E Social Security staff : 050-E-Staff
111-E Rates : 110-E-Tax services
045-E Alarm system - House protection : 040-E-Utilities
035-E Repair and Maintenance : 030-E-Your Home
071-E Borehole or Well : 070-E-Water issues
073-E Water softenors and other : 070-E-Water issues
074-E Purification system : 070-E-Water issues
081-E Central Heating : 080-E-Heating & Cooling
084-E AirCo : 080-E-Heating & Cooling
046-E Log fire or woodburning stove : 040-E-Utilities
091-E Internet & Broadband : 090-E-TV-Sat-Communication
093-E Satelite reception : 090-E-TV-Sat-Communication
092-E Cable television : 090-E-TV-Sat-Communication
131-E Own car : 130-E-Transport
033-E Cleaning lady or company : 030-E-Your Home
046-E Logs : 080-E-Heating & Cooling
104-E Tax on Rental Income : 110-E-Tax services
105-E The whole picture about rentals : 100-E-Lettings & Rentals
102-E License for Rentals : 100-E-Lettings & Rentals
034-E Condominium rules : 030-E-Your Home
062-E Health Insurances : 060-E-Insurances
141-E School system in Portugal : 140-E-Education
063-E Car Insurance : 060-E-Insurances
064-E Travel Insurance : 060-E-Insurances
151-E ECOVIA - Cycling track - : 150-E-Miscalleneous
019-E Project Management : 010-E-Our activities
015-E The Marketing of your property : 010-E-Our activities
106-E Holiday Letting Licenses : 100-E-Lettings & Rentals
041-E Electricity : 040-E-Utilities
113-E Fiscal Representation : 110-E-Tax services
101-E Application AL License : 100-E-Lettings & Rentals
021-E Fiscal Representation : 010-E-Our activities
112-E Tax Returns : 110-E-Tax services

001-D Introductie : Home
017-D Permanent naar Portugal verhuizen : 010-D-Onze activiteiten
123-D Assistentie bij verkoop : 120-D-Andere Diensten
Erfbelasting : 110-D-Belasting diensten
002-D Meer over ons : Home
013-D Verplichtingen bij Huur en Verhuur : 010-D-Onze activiteiten
093-D Satelliet televisie en posities : 090-D-Com-Sat-TV
021-D Belastingvertegenwoordiging : 010-D-Onze activiteiten
101-D AL Vergunning : 100-D-Huur en Verhuur
020-D Bemiddeling bij verhuur : 010-D-Onze activiteiten
019-D Bouwbegeiding : 010-D-Onze activiteiten
011-D Onroerend goed beheer : 010-D-Onze activiteiten
015-D Marketing verkoop o.g. : 010-D-Onze activiteiten
016-D Aankoop van O.G. : 010-D-Onze activiteiten
121-D Assistentie bij maken testament : 120-D-Andere Diensten
113-D Belastingvertegenwoordiging : 110-D-Belasting diensten
042-D Gas : 040-D-Nutsvoorzieningen
043.D Water : 040-D-Nutsvoorzieningen
041-D Electriciteit : 040-D-Nutsvoorzieningen
014-D Jaarlijkse Assistentie : 010-D-Onze activiteiten
124-D Assistentie bij aankoop : 120-D-Andere Diensten
112-D Belastingaangiftes : 110-D-Belasting diensten
122-D Vertalingen : 120-D-Andere Diensten

spacer spacer spacer

print article015-D Marketing verkoop o.g.

spacer
spacer

043-D  NIEUW MARKETING CONCEPT.

 

Het einde van een tijdperk en het begin van een nieuw.

 

Na ruim 27 jaar hier als Makelaar werkzaam te zijn geweest, heb ik op 31-12-2009 mijn Makelaarsfirma REALESTATE – ALGARVE  (Ricola Algarvia Unipessoal Ldª) opgeheven en daarmee indertijd mijn actieve makelaarsactiviteiten beëindigd. Deze beslissing stond al enige jaren daarvoor vast i.v.m. semi-retirement.

 

Echter op verzoek van veel klanten heb ik indertijd besloten om de websites:

*      www.realestate-algarve.com* en  www.real-estate-algarve.com  www.algarve-real-estate.com

         

die in de loop der jaren bekend zijn geworden actief te houden en deze zijn sindsdien Marketing sites. Ondertussen is een nieuwe firma geboren “ROBAN Realestate Actividades Unipessoal Ldª”, waarin verschillende activiteiten zijn ondergebracht zoals:

  • beheer en verhuur van onroerende zaken
  • fiscale vertegenwoordiging en assistentie met belasting aangiftes
  • marketing van onroerend goed
  • aan- en verkoop van onroerend goed
 

We zijn inmiddels een aantal jaren verder, de crises lijkt overwonnen en er is weer meer belangstelling van potentiële kopers.

Met de introductie van het Internet is de rol van de Makelaar als tussenpersoon in de loop der jaren veranderd en mijns inziens minder belangrijk geworden. Potentiële kopers gaan steeds meer zelf op zoek naar geschikte objecten  op het Internet (men zegt dat 95% van de mensen tegenwoordig een huis via het Internet vindt) en verkopers schrikken vaak van de hoge commissies van 4%-7%+IVA) en bieden hun objecten zelf te koop aan op het Internet aan. Daarnaast is bijna alle informatie over wonen en kopen in het buitenland (o.a. Portugal) met 1 klik op het internet te vinden. Zelf heb ik daar mogelijk ook aan bijgedragen door veel gratis informatie via www.realestate-algarve.info beschikbaar te stellen.

 

Met andere woorden: “De markt is veranderd”.

 

Als we de ontwikkelingen in Engeland, Amerika en Nederland volgen dan kunnen we waarschijnlijk zien waar we in de toekomst naar toe gaan. Daar staan commissies van makelaars al jaren steeds verder onder druk door prijsvechters die niet meer werken met vaste commissies, welke überhaupt al veel lager waren dan in Portugal, maar die soms een vast bedrag aan courtage rekenen en daarvoor bepaalde deeldiensten aanbieden. Echter met lagere commissies en geringere omzetvolumes kunnen kleinere Makelaars hun kantoren vaak niet meer draaiende houden en ook is het moeilijk concurreren met grotere ketens zoals Remax en ERA. En er zijn gewoon te veel Makelaars. Lagos (waar ik werk) kent op de moment ruim 50 officiële Makelaars. Maar er zijn natuurlijk wel goede redenen waarom de commissies hier hoger zijn dan in Nederland en ik noem er 4:

  • Men kent hier in principe geen exclusiviteit,
  • De kopers zijn vooral buitenlanders en dus zal men meestal tussenpersonen moeten aanstellen en commissies delen en tegenwoordig werken de Makelaars meer samen en delen commissie op een 50%-50% basis,
  • Daarnaast moeten er vaak onafahankelijk verkopers (angriadores) betaald worden.
  • Alle verkoop- en promotiekosten (waaronder exhibitions in binnen- en buitenland) worden in principe niet vergoed door verkopers. In feite kennen we hier het systeem van “no cure – no pay”
             

Wat is er anders in Portugal i.v.m. Nederland?

 

De Makelaardij: De meeste Nederlanders zullen zeker op de hoogte zijn van het feit dat in Nederland men gebruik maakt van een kopende en verkopende Makelaar. Dat is in Portugal nooit het geval geweest. De Makelaar die het huis in de verkoop krijgt moet een potentiële koper zoeken en bij een bod zowel de belangen van verkoper die hem betaalt, de koper als ook zijn eigen belang behartigen. Dit heeft op zijn minst de schijn van belangenverstrengeling.

 

De Notaris: Ook de functie van de Notaris is een andere dan in Nederland. In Nederland regelt hij alles en beheert de gelden, hier is de Notaris passief, d.w.z. hij gaat niet over de gelden en vertegenwoordigd noch specifiek de belangen van koper en/of verkoper maar hij verleidt alleen aktes nadat iemand hem de noodzakelijke documenten (eigendomspaieren) heeft aangeleverd. Dat aanleveren gebeurt meestal door de advocaat of een vertegenwoordiger van de koper welke normaliter de overdracht regelt en boekt.

 

De advocaat: In Nederland niet nodig maar hier is het verstandig juridische bijstand te hebben. Het is meer in het belang van de koper dan voor de verkoper dat hij een goede advocaat heeft. De advocaat van de koper moet titelonderzoek doen, alhoewel dat in 1e instantie ook de taak van de verkopende Makelaar is, maar die heeft niet altijd de kennis en expertise om dat (goed) te doen. Zeker niet nadat in Mei 2013 de wetgeving op de Makelaardij wederom is veranderd en iedereen zonder enige beroepskennis of opleiding een Makelaarsvergunning kan aanvragen.

 

Vaak komt men er pas achter als koper en verkoper elkaar gevonden hebben en er overeenstemming over de prijs is bereikt dat bepaalde zaken niet in orde zijn. Oplossen daarvan, indien mogelijk, kan soms afhankelijk van het probleem lange tijd duren met de mogelijkheid dat partijen interesse verliezen. A waste of time!

 

Dat overwegende denk ik dat er in een vroeg stadium behoefte bestaat aan iemand die exclusief Uw belangen als verkoper behartigt, iemand die voordat U Uw huis op de markt brengt controleert of alles in orde is, iemand waar U mee kunt communiceren in Uw eigen taal en die ervaring heeft met de Onroerend Goed markt in Portugal, iemand die het systeem en de taal kent, die dagelijks contact heeft met de lokale  authoriteiten en op de hoogte is van zowel de Nederlandse als Portugese wet- en regelgeving op juridisch en fiscaal gebied.

 

Daarom bieden wij U nu de volgende mogelijkheid:

 

Een All-in pakket waarbij wij U de volgende diensten aanbieden:

 

1.      Opname/Bezichtiging van Uw object in het geval ik dat nog niet ken, zodat ik de werkelijke situatie kan vergelijken met wat er geregistreerd staat.

2.      Doorlichting van al het benodigde papierwerk en mocht het niet in orde zijn of er zaken ontbreken dan geven wij advies hoe dat te corrigeren en/of zorgen wij er voor dat het in orde komt.

3.      Wij zorgen er tevens voor dat er  foto´s worden gemaakt. Deze kosten zitten in het pakket. Eventueel kan besproken worden of een Video presentatie voor Uw object de moeite waard is.

4.      Uw object wordt op onze Marketing web-sites geplaatst maar nog belangrijker het wordt ook geplaatst op de grootste Portal voor particuliere verkopers in Portugal www.beeverywhere.com (waarde € 420) en tevens wordt Uw object gedurende 1 jaar geplaatst op alle belangrijke Onroerend Goed Portals in de wereld (waarde € 1000+). Op het einde van dit info-sheet vindt U een overzicht van deze belangrijkste O.G. Portals en welke markten zij bestrijken. Daarnaast heeft U zelf invloed op de tekst en foto´s indien U daar behoefte aan heeft. Bezichtingen van potentiële klanten kunnen in principe door U zelf worden gedaan, mits anders overeengekomen.

5.      Wilt U toch/ook officiële Makelaars inschakelen dan kunnen wij in gezamenlijk overleg besluiten welke dat zullen zijn. Het contact met deze Makelaars loopt eventueel via mij als U dat wilt zodat U zich daar verder geen zorgen over hoeft te maken.

6.      Het streven is dat ik met de geselecteerde Makelaars contracten aanga maar dat aan hen nooit meer dan 4% commissie + BTW betaald wordt.

   

7.      Maar U mag daarnaast ook Uw eigen publiciteit doen om Uw object te verkopen om zodoende mogelijk kosten te besparen.

8.      Er kan natuurlijk ook gekozen worden voor een “Te Koop” bord (eigenlijk meestal een must!) bij het te verkopen object met daarop Uw en/of onze telefoonnummers. Zeker als men privénummers ziet zal men eerder bellen.

9.      U geeft mij en/of onze Solicitor een Notariële volmacht met de bevoegdheid namens U op te treden om te verkopen en zaken te regelen met lokale overheden en belastingdienst en tevens om Makelaarscontracten af te sluiten. De kosten van de volmacht worden door ons gedragen.[1]

10.   Het is makkelijker als ik ook Uw fiscale vertegenwoordiger in Portugal ben, mocht ik dat nog niet zijn. Kosten daaraan verbonden t/m de verkoop zitten dan in het pakket voor het 1e jaar. Dit geldt alleen voor niet ingezetenen.

11.   Aangezien ik op dit moment niet meer geregistreerd sta als officiële Makelaar, maar optreed als Uw adviseur/vertegenwoordiger, zal de verkoopsprijs door ons in goed overleg moeten worden vastgesteld.

12.   Eventueel kunnen we verschillende lokale Makelaars uitnodigen om Uw object te bekijken en hun mening te vragen en die naast die van ons leggen. Aan de hand daarvan kunnen wij zelf of in overleg met derden een prijs vaststellen.

13.   In het geval er een koper gevonden wordt die een bod uitbrengt en zodra we de verdere voorwaarden kennen dan zullen we een simulatie doen om te zien hoeveel vermogenswinstbelasting U eventueel dient te betalen (indien van toepassing) en wat er na aftrek van alle kosten Netto voor U overblijft.

14.   Mocht U uiteindelijk accoord zijn met een prijs en het bod accepteren dan leveren wij alle ontbrekende of benodigde documenten aan de advocaat van de kopende partij.

15.   Het voorlopig koopcontract dat normaliter door de kopende partij wordt gemaakt zal door ons of onze Solicitor, gespecialiseerd in onroerend goed zaken, bekeken en beoordeeld worden mochten daar twijfels over zijn. Eventuele kosten zijn voor onze rekening.

16.   Ik zal/kan U vertegenwoordigen bij de escritura (overdrachtsakte bij de Notaris). Mocht U echter dat toch zelf willen tekenen dan zullen wij zorgen voor de vertaalster tijdens de overdracht, ook op onze kosten.

17.   Zoals U weet moet U in Mei het jaar volgend op de verkoop aangifte doen bij de Finanças van elke verkoop. De aangifte wordt door ons namens U gedaan en wij dragen ook zorg voor de afrekening en betaling van eventueel verschuldigde belastingen. De aanslag ontvangen we meestal in Juli en de betaling dient dan uiterlijk eind Augustus te worden voldaan.


Van

Tot

Vergoeding excl. BTW/IVA (23%)

 

 € 0

€ 250.000

1,25 % met een minimum van € 2.500

« 1,25%

€ 250.000

€ 500.000

€ 3.125 + 0,75% over het meerdere van € 250.000

« 1,00%

€ 500.000

€ 750.000

€ 5.000 + 0,50% over het meerdere van € 500.000

«  0,83%

€ 750.000

€ 2.000.000

€ 6.250 + 0,25% over het meerdere van € 750.000

« 0,69%

   

Bonus in geval van directe verkoop 

+ 1,00%


18.   De kosten verbonden aan dit pakket zijn de volgende en gebaseerd op de verkoopsprijs:

 

19.   Mocht het object verkocht worden zonder tussenkomst van een Makelaar, maar via mijn web-sites of  de links via de Portals ( directe verkoop), dan heb ik recht op een bonus van een 1,0 %.

20.   Kosten die gemaakt moeten worden voor legalisatie, architecten, ingenieurs, bouwers, certificaten, vergunningen etc. zijn niet inbegrepen in de fee.

21.   Betalingsvoorwaarden:

22.   Bij aanvaarding overeenkomst € 500.

23.   Na voorlopige koopakte 50% minus € 500.

24.   Bij de definitieve overdracht (escritura) 40% + eventuele bonus.

25.   Balans, zijnde 10% na indiening en goedkeuring van IRS declaratie het jaar volgend op de verkoop.

   



[1] Dit betreft  volmachten gemaakt in Portugal. In geval van off-shores geldt een andere situatie.

 

Datum ingevoerd: 29 October 2017
Voor het laatst bijgewerkt: 09 February 2018
 
In geval van vragen of opmerkingen aangaande dit artikel? email mij

 

print article

spacer
spacer spacer
spacer
spacer spacer
spacer
| Face Book ROBAN | Real Estate Activities | Real Estate | Info Topics | Rental Algarve |
spacer
Copyright © 2002-2019 ROBAN ReAct Ldª. All rights reserved. Legal Notices | Privacy Policy
Protected by the copyright laws of the EU and by international treaties.